Cách tính giá xây dựng phần thô đơn giản, dễ áp dụng

Thông thường, nhà thầu sẽ căn cứ vào bản vẽ thiết kế để báo dự toán chi phí xây nhà theo yêu cầu của chủ đầu tư. Tuy nhiên, nếu có kế hoạch xây nhà, bạn cũng nên biết cách tính giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện để chuẩn bị tài chính hay có cơ sở thương thảo với nhà thầu.

Thi công xây dựng phần thô là gì?

Trong xây dựng nhà ở gia đình thì xây dựng phần thô là gói dịch vụ thi công xây dựng mà nhà thầu sẽ chuẩn bị vật liệu xây dựng phần thô và nhân công đến hoàn thiện ngôi nhà.

Công tác xây dựng phần thô bao gồm: thi công kết cấu bê tông cốt thép (móng, dầm, sàn và cột), tường gạch, cầu thang, mái, ngăn chia phòng ốc, ống nước âm tường, đế âm điện, tủ điện, dây điện đi âm tường – âm sàn.

Nội dung công việc xây dựng phần thô nhà ở gia đình thường chia thành 2 giai đoạn.

Giai đoạn I – Thi công phần thô (nhà thầu chuẩn bị vật tư và nhân công):

Vệ sinh công trường, làm lán trại cho công nhân.

Định vị tim, móng.

Đập, cắt đầu cọc và đào đất móng.

Xây công trình ngầm như: bể tự hoại, hố ga, bể nước, v/v.

Thi công cốt pha, cốt thép, đổ bê tông bản cầu thang, đà giằng, đà kiềng, dầm, cột, sàn theo bản vẻ thiết kế.

Xây tường, tô trát hoàn thiện tất cả các tường bao che, tường ngăn phòng, hộp gen kỹ thuật, bậc tam cấp, bậc cầu thang bằng gạch ống.

Thi công lắp đặt hệ thống cấp thoát nước nguội âm tường (không bao gồm hệ thống ống nước nóng năng lượng mặt trời).

Thi công lắp đặt hệ thống ống luồn, hộp đấu nối cho dây điện các loại, dây điện, dây điện thoại, dây internet, cáp truyền hình âm tường. Không bao gồm mạng lan cho văn phòng, hệ thống chống sét, hệ thống ống đồng cho máy lạnh, hệ thống điện 03 pha.

Thi công hệ thống cấp, thoát nước.

Thi công chống thấm sê nô, WC và sân thượng.

Giai đoạn II – Thi công phần hoàn thiện (Nhà thầu cung cấp nhân công, bạn cung cấp vật tư):

Thi công ốp lát gạch nền và tường.

Thi công ốp gạch, đá chẻ trang trí, không bao gồm đá granite, mable.

Thi công sơn nước (trét xả mattit, sơn lót và hoàn thiện).

Thi công lắp đặt thiết bị vệ sinh theo thiết kế (lavabo, bồn cầu và các phụ kiện).

Thi công lắp đặt hệ thống điện và chiếu sáng theo thiết kế (ổ cắm, công tắc, bóng đèn).

Vệ sinh công trình trước khi bàn giao.

Cách tính diện tích xây dựng tính giá xây nhà phần thô

Để dự trù chi phí xây nhà phần thô, bạn có thể tham khảo cách tính m2 xây dựng tính giá xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện như sau:

Tầng hầm = 150 – 250 % x diện tích.

Phần móng nhà:

• Nếu móng đơn = Diện tích x hệ số 40%.
• Nếu móng cọc = Diện tích x hệ số 30 – 50%.
• Nếu móng bè = Diện tích x hệ số 50%.

Các tầng (bao gồm trệt, lầu, chuồng cu = Diện tích x hệ số 100%.

Phần mái nhà:

• Mái BTCT = Diện tích x hệ số 50%.
• Mái Tole = Diện tích x hệ số 20%.
• Mái BTCT dán ngói = Diện tích mặt nghiêng x hệ số 100%.
• Mái ngói kèo sắt = Diện tích mặt nghiêng x hệ số 70%.
• Sân nhà (trước/ sau): Diện tích x hệ số 30 – 70%.

Cách tính chi phí xây dựng phần thô nhà 3 tầng 50m2

Giả sử bạn có kế hoạch xây nhà 3 tầng 50m2, móng cọc và mái BTCT. Mẫu nhà phố 3 tầng đơn giản hiện đại, mỗi tầng có 1 phòng ngủ và 1 WC.

Như trên, diện tích tính giá xây nhà và cách tính chi phí xây nhà phần thô theo m2 xây dựng được tính như sau:

Diện tích tính giá xây nhà

• Diện tích phần móng cọc = 50m2 x hệ số 30% = 15m2.
• Diện tích tầng 1 = 50m2 x hệ số 100% = 50m2.
• Diện tích tầng 2 = 50m2 x hệ số 100m2 = 50m2.
• Diện tích tầng 3 = 50m2 x hệ số 100m2 = 50m2.
• Diện tích phần mái BTCT = 50m2 x hệ số 50% = 25m2.

Như vậy: Tổng diện tích giá xây dựng phần thô là 190m2.

Với báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện dự kiến là: 3,5 triệu vnđ/m2.

Chi phí xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện là: 190m2 x 3,5 triệu vnđ/m2 = 665 triệu vnđ.

>> Xem thêm: Cách tính chi phí xây nhà 2, 3 và 4 tầng theo m2 xây dựng.

Chi chú: Đơn giá xây dựng tại mỗi địa phương sẽ khác nhau. Nếu xây nhà ở tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương và Đồng Nai, bạn có thể tham khảo đơn giá xây dựng phần thô tại đây.

Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà phần thô

Mỗi công trình nhà ở khác nhau sẽ có chi phí xây nhà khác nhau. Có sự khác biệt này vì cách tính giá xây dựng phần thô phụ thuộc vào các yếu tố như:

Mẫu nhà

Bạn dự định xây mẫu nhà ống, nhà biệt thự phố, nhà biệt thự vườn hay mẫu nhà cấp 4? Mỗi kiểu nhà có thiết kế, yêu cầu kiến trúc khác nhau nên chi phí nhân công, vật tư khác nhau.

Thông thường, thiết kế hiện đại, vật liệu hiện đại thì đơn giá thi công phần thô cao hơn nhà đơn giản. Mẫu nhà phố, nhà ống thì đơn giá thấp hơn mẫu nhà biệt thự.

Diện tích xây dựng

Như bạn đã biết thì tổng chi phí xây nhà được tính bằng đơn giá xây dựng phần thô x tổng diện tích xây dựng. Nên, khi diện tích xây dựng càng lớn thì chi phí xây nhà càng lớn.

Tuy nhiên, bạn cũng lưu ý là cùng mẫu nhà đẹp, vị trí, thời điểm thi công, v/v thì diện tích xây dựng càng lớn thì đơn giá xây nhà càng giảm. Lý do là nhà thầu sẽ tiết kiệm được nhân công, khấu hao máy móc thiết bị, v/v.

Phong cách thiết kế

Trong xây dựng nhà ở gia đình riêng lẻ thì các phong cách thiết kế được ưa chuộng như: phong cách hiện đại, tân cổ điển, cổ điển, phong cách Châu âu hiện đại, v/v.

Mỗi phong cách thiết kế nhà ở sẽ có những yêu cầu khác nhau về màu sắc, vật tự, cách trang trí, kiểu bố trí nội thất – ngoại thất, v/v. Nên, tổng chi phí xây dựng phần thô, xây nhà trọn gói cho mỗi phong cách cũng sẽ khác nhau.

Địa điểm xây nhà

Nếu nhà bạn dự định xây dựng ở nông thôn hay ngoại ô thành phố thì chi phí thường thấp hơn ở trong nội thành thành phố.

Địa điểm xây nhà của bạn đang có địa chất tốt thì chi phí xây dựng phần thô và trọn gói giảm so với nơi có địa chất yếu.

Thời điểm xây nhà

Thời điểm xây nhà cũng sẽ làm ảnh hưởng đến đơn giá và chi phí xây nhà. Bởi vì, nó liên quan đến thị trường vật liệu và chi phí nhân công xây nhà.

Vật tư xây dựng

Chi phí nhân công và vật liệu xây dựng là hai nhân tố chủ yếu cấu thành nên chi phí xây dựng phần thô. Nên, đơn giá vật liệu xây dựng phần thô như: cát, sỏi, đá, thép, xi măng, chống thấm cũng sẽ ảnh hưởng đến chi phí xây nhà của gia đình bạn.

Lưu ý khi tính giá xây nhà phần thô

Bạn nên dự trù thêm khoảng 10% chi phí để đảm bảo tài chính xây nhà.

Đơn giá cao hay thấp phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng, số lượng và nguồn gốc của vật tư xây dựng. Nên, khi cân nhắc chọn nhà thầu xây dựng phải so sánh hạng mục vật tư để có cơ sở đánh giá.

Cách tính giá xây dựng phần thô trên chưa bao gồm chi phí thiết kế, chi phí xin giấy phép xây dựng, chi phí vật tư hoàn thiện, mua sắm thiết bị nội – ngoại thất, sân vườn và hoàn công.

xây dựng phần thô